कुल संचित टूट-फूट में शारीरिक टूट-फूट, कार्यात्मक टूट-फूट और बाहरी टूट-फूट शामिल हैं।
प्राकृतिक और जलवायु कारकों और मानव गतिविधि के प्रभाव के कारण इमारत के मूल तकनीकी और परिचालन गुणों के नुकसान के कारण किसी संपत्ति के मूल्य में भौतिक टूट-फूट होती है।
शारीरिक टूट-फूट की गणना
आर्थिक आयु पद्धति सूत्र का उपयोग करके संचित मूल्यह्रास की मात्रा निर्धारित करती है:
इनाकोपीएल = (ईवी/ओईजे)*एसएस
कहा पे: इनाकोपीएल - संचित घिसाव;
ईवी - प्रभावी आयु, संरचना की स्थिति और उपयोगिता द्वारा दर्शाई गई, इसकी वास्तविक आयु से कम या अधिक हो सकती है;
ओईजेड - कुल आर्थिक जीवन - समय की अवधि जिसके दौरान अचल संपत्ति में सुधार किसी भी समय संपत्ति के मूल्य में योगदान देता है, संपत्ति का आर्थिक जीवन उसके भौतिक जीवन से अधिक नहीं हो सकता है;
सीसी - निर्माण लागत (पूर्ण प्रतिस्थापन लागत)
इनाकोपीएल = (10/100) * 588,785 = 58,878.5 रूबल। (0.1%)
कार्यात्मक घिसाव की गणना
कार्यात्मक अप्रचलन एक ही उद्देश्य के लिए निर्मित नई संरचना की तुलना में उपयोगिता प्रदान करने में दी गई संरचना की सापेक्ष अक्षमता के कारण मूल्य की हानि है। यह आमतौर पर खराब डिज़ाइन, तकनीकी और कार्यात्मक आवश्यकताओं जैसे आकार, शैली, स्थायित्व आदि के कारण होता है।
कार्यात्मक टूट-फूट हटाने योग्य या अपूरणीय हो सकती है। कार्यात्मक टूट-फूट को तब पुनर्प्राप्त करने योग्य माना जाता है जब अप्रचलित या अस्वीकार्य घटकों की मरम्मत या बदलने की लागत लाभदायक होती है या कम से कम उपयोगिता मूल्य में जोड़े गए मूल्य से अधिक नहीं होती है। अन्यथा घिसाव 0% है। विचाराधीन वस्तु के लिए, कार्यात्मक घिसाव 0% है।
बाहरी टूट-फूट की गणना
बाहरी टूट-फूट बाहरी वातावरण के प्रभाव के कारण किसी भवन के मूल्य में कमी है, जो संपत्ति के मालिक, भूमि मालिक या किरायेदार के लिए एक अपूरणीय कारक है।
बाहरी प्रभावों से टूट-फूट कई कारणों से हो सकती है, जैसे बाज़ार की स्थितियाँ, अचल संपत्ति के कुछ उपयोगों पर लगाई गई रियायतें, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव आदि।
अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों के आधार पर, ज्यादातर मामलों में स्थान की अपरिवर्तनीयता के कारण अपूरणीय होती है, लेकिन कभी-कभी यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को दूर" कर सकती है।
मूल्यांकन की वस्तु और उपयोग की विधि पर सैद्धांतिक सिद्धांतों को लागू करते हुए, हम इस निष्कर्ष पर पहुंच सकते हैं कि बाहरी टूट-फूट 0% है, क्योंकि
मूल्यांकन की जा रही संपत्ति आवासीय पड़ोस में स्थित है और आवासीय परिसर के लिए सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है।
कुल संचयी टूट-फूट (सीडब्ल्यू) की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
वे = 1-(1-physical.iz.)*(1-fun.iz.)*(1-internal.iz.)
वे = 1-(1-0.1)*(1-0)*(1-0) = 0.1
इस प्रकार, कुल संचयी टूट-फूट 10% है।
इसके आधार पर, प्रतिस्थापन लागत 588,785 * (1-0.1) = 529,906.5 रूबल है
परिणामस्वरूप, मूल्यांकन तिथि के अनुसार लागत दृष्टिकोण के अनुसार मूल्यांकन वस्तु का मूल्य, वैट को छोड़कर, पूर्णांकित किया जाता है: 530,000 रूबल (पांच सौ तीस हजार रूबल)।
कुल संचित घिसाव की मात्रा का निर्धारण विषय पर अधिक जानकारी:
- 8.1.2. सुधारों द्वारा संचित घिसाव का निर्धारण (चरण 2)
- 3.2. विभिन्न प्रकार के घिसाव का निर्धारण करने की विधियाँ। संचयी टूट-फूट का निर्धारण शारीरिक टूट-फूट
- मशीनरी, उपकरण और वाहनों की लागत का अनुमान लगाते समय टूट-फूट का निर्धारण करने का कार्य। टूट-फूट की आर्थिक सामग्री. पहनने के प्रकार
संचित मूल्यह्रास सुधारों के प्रतिस्थापन या प्रतिस्थापन मूल्य में कमी है जो भौतिक गिरावट, कार्यात्मक अप्रचलन, बाहरी अप्रचलन या इन स्रोतों के संयोजन के परिणामस्वरूप हो सकता है।
संचित घिसाव का अनुमान लगाने के लिए कई तरीकों का इस्तेमाल किया जा सकता है। मुख्य बात यह है कि उनका अनुक्रम और तर्क संरचना की स्थिति के प्रति सतर्क, सूचित खरीदार की प्रतिक्रिया को दर्शाता है।
1. आर्थिक आयु विधि
यह विधि सूत्र का उपयोग करके संचित घिसाव की मात्रा निर्धारित करती है:
जहां AD संचित घिसाव है;
ईए - प्रभावी आयु (संरचना की स्थिति और उपयोगिता द्वारा दर्शाई गई आयु);
TEL - कुल आर्थिक जीवन (समय की अवधि जिसके दौरान अचल संपत्ति में सुधार संपत्ति के मूल्य में योगदान देता है);
सीएन नए निर्माण (पुनर्वास या प्रतिस्थापन) की लागत है।
इस पद्धति में ऐसे बिंदु हैं जो इसके उपयोग पर कुछ प्रतिबंध लगाते हैं:
1. सामान्य आर्थिक जीवन और प्रभावी आयु के मूल्य काफी व्यक्तिपरक रूप से निर्धारित होते हैं।
2. पहनने के प्रकार के बीच कोई अंतर नहीं किया जाता है।
3. संरचना के व्यक्तिगत तत्वों के समग्र आर्थिक जीवन और भौतिक जीवन के मूल्यों में अंतर को ध्यान में नहीं रखा जाता है।
2. बिक्री तुलना विधि
इस पद्धति को लागू करते समय, संचित मूल्यह्रास की राशि नए निर्माण की लागत और मूल्यांकन तिथि पर संरचना की लागत के बीच अंतर के रूप में निर्धारित की जाती है। ऐसी वस्तुओं की बिक्री और खाली भूमि की कीमत पर विश्वसनीय डेटा की उपलब्धता एक आवश्यक शर्त है, और कोई भी समायोजन बाजार आधारित होना चाहिए।
यह याद रखना चाहिए कि तुलनीय बिक्री पूर्ण स्वामित्व के खुले बाजार में की जानी चाहिए, भूमि के भूखंड का मूल्य बाजार द्वारा उचित होना चाहिए। अन्यथा, यह विधि बहुत कम उपयोगी है।
3. विखंडन विधि
ब्रेकडाउन विधि में सभी कारणों और प्रकार के घिसाव पर विस्तृत विचार और लेखांकन शामिल है, जिसमें शामिल हैं:
§ शारीरिक टूट-फूट, हटाने योग्य और अपूरणीय;
§ कार्यात्मक घिसाव, हटाने योग्य और अपरिवर्तनीय;
§ बाहरी या आर्थिक टूट-फूट.
इस मामले में, घिसाव को हटाने योग्य माना जाता है यदि इसे ठीक करने की लागत जोड़े गए मूल्य से कम है। यदि सुधार की लागत संरचना के अतिरिक्त मूल्य से अधिक है तो गिरावट को अपूरणीय के रूप में वर्गीकृत किया गया है।
शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण
किसी संरचना, तत्व, इंजीनियरिंग उपकरणों की प्रणाली (बाद में सिस्टम के रूप में संदर्भित) और समग्र रूप से इमारत की भौतिक टूट-फूट को उनके मूल तकनीकी और परिचालन गुणों (ताकत, स्थिरता, विश्वसनीयता, आदि) के नुकसान के रूप में समझा जाना चाहिए। .) प्राकृतिक और जलवायु कारकों और मानव गतिविधि के प्रभाव के परिणामस्वरूप। शारीरिक टूट-फूट, न कि उसके मूल्यांकन का क्षण, संरचनाओं, तत्वों, प्रणालियों या समग्र रूप से इमारत को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त की जाती है।
भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए किसी वस्तु का निरीक्षण करते समय, दोषों की एक सूची हमेशा संकलित की जाती है।
भौतिक टूट-फूट को पुनर्प्राप्ति योग्य विलंबित मरम्मत वस्तुओं और गैर-वसूली योग्य वस्तुओं के रूप में परिभाषित किया जा सकता है जिनकी मरम्मत करना आर्थिक रूप से संभव नहीं है।
पुनर्प्राप्त करने योग्य शारीरिक टूट-फूट को आमतौर पर खराब उपयोग के लिए जिम्मेदार ठहराया जाता है और इसलिए इसे कभी-कभी विलंबित मरम्मत के रूप में जाना जाता है। सामान्य खरीदार से अपेक्षा की जाती है कि वह संरचना को सामान्य प्रदर्शन पर बहाल करने के लिए तत्काल मरम्मत करे। यह माना जाता है कि तत्वों को एक नई या व्यावहारिक रूप से नई स्थिति में बहाल किया जाता है।
हम हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को मौद्रिक शब्दों में "मरम्मत की लागत - वस्तु को मूल स्थिति के बराबर स्थिति में लाने के खर्च के लिए" के रूप में परिभाषित करते हैं।
जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट उन वस्तुओं से संबंधित है जिनका उन्मूलन वर्तमान में व्यावहारिक रूप से असंभव या आर्थिक रूप से अव्यावहारिक है। इस प्रकार का मूल्यह्रास कुल प्रतिस्थापन या प्रतिस्थापन लागत और वसूली योग्य भौतिक मूल्यह्रास की मात्रा के बीच अंतर के आधार पर निर्धारित किया जाता है।
कार्यात्मक घिसाव का निर्धारण
शारीरिक टूट-फूट के समान, कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है। मरम्मत योग्य शारीरिक टूट-फूट के समान, मरम्मत योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को इसे दूर करने की लागत से मापा जाता है।
विश्लेषण उद्देश्यों के लिए, हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की लागत को "पुनर्निर्माण लागत के रूप में परिभाषित किया गया है जो सुविधा के संचालन से भविष्य की आय में उनके योगदान के दृष्टिकोण से उचित है।"
प्रतिवर्ती कार्यात्मक टूट-फूट का कारण माना जाता है:
§ नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है;
§ तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान;
§ "सुपर-सुधार"
अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत को आधुनिक मानकों को पूरा करने में संरचना की विफलता के कारण किराए की पूंजीकृत हानि के रूप में परिभाषित किया गया है। इस मामले में, समान इमारतों के लिए पूंजीकरण दर का उपयोग खोई हुई आय को पूंजीकृत करने के लिए किया जाता है।
बाहरी (आर्थिक) अप्रचलन
व्यावसायिक उपयोग के मामले में संपत्ति का सशर्त स्थान किराये में कमी के साथ है। परिणाम बाजार के माहौल में बदलाव के कारण संपत्ति की बिक्री मूल्य (मूल्य की हानि) में कमी है। संभावित खरीदार की नजर में संपत्ति का आकर्षण भी उतना ही बदल जाता है।
इस मूल्यांकन के प्रयोजनों के लिए, बाहरी वातावरण के प्रभाव के कारण बाहरी टूट-फूट को "किसी इमारत की कार्यात्मक उपयुक्तता में कमी" के रूप में परिभाषित किया गया है, जो संपत्ति के मालिक, भूमि मालिक या किरायेदार के लिए एक अपूरणीय कारक है। बाहरी प्रभावों से टूट-फूट कई कारणों से हो सकती है, जैसे क्षेत्र (तिमाही) की सामान्य गिरावट, क्षेत्र या क्षेत्र में वस्तु का स्थान (मुख्य परिवहन, उपयोगिताओं, वाणिज्यिक और के संबंध में स्थिति) अन्य संरचनाएँ), बाज़ार की स्थितियाँ या वित्तीय और विधायी स्थितियों में परिवर्तन।
बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के दो दृष्टिकोण हैं:
§ बाहरी प्रभावों से संबंधित आय की हानि का पूंजीकरण;
§ बाहरी प्रभावों के साथ और बिना समान वस्तुओं की बिक्री की तुलना।
यदि पर्याप्त डेटा उपलब्ध है, तो दूसरा दृष्टिकोण बेहतर है।
एलएनईआई(एनएनएनईआई)
विश्लेषण प्रक्रिया.
1) भौतिक व्यवहार्यता विकल्पों पर विचार।
2) कानून की दृष्टि से अनुमत विकल्पों का विश्लेषण किया जाता है।
3) उन भौतिक रूप से संभव और कानूनी रूप से अनुमत उपयोगों पर विचार जो मालिक को स्वीकार्य आय प्रदान करेंगे।
4) उपयोग का मामला वित्तीय रूप से व्यवहार्य विकल्पों में से चुना गया है। जिससे अधिकतम आय होती है।
हाईवे पर्म-एकाटेरिनबर्ग।
निर्मित क्षेत्रों का विश्लेषण 2 चरणों में किया जाता है:
1. भूमि भूखंड के लिए एनईआई का विश्लेषण। इस विश्लेषण में यह माना गया है कि भूमि का भूखंड अविकसित है।
2. निर्मित वस्तु के रूप में वस्तु के एनईआई का विश्लेषण। विकसित अचल संपत्ति का उपयोग करने के लिए विशिष्ट विकल्प निम्नलिखित हो सकते हैं।
एक। वर्तमान स्थिति में निरंतर उपयोग.
बी। सुविधा का पुनर्निर्माण, नवीनीकरण, डिज़ाइन में परिवर्तन या बड़ी मरम्मत की आवश्यकता।
बी. इमारतों का विध्वंस और वैकल्पिक परियोजनाओं का कार्यान्वयन।
कार्य विकसित भूमि भूखंड के मूल्य को उचित ठहराना है।
शर्तें: भूमि के एक भूखंड पर, वाणिज्यिक बंदरगाह के पास, एक ईंट औद्योगिक भवन है जिसका उपयोग वर्तमान में गोदाम के रूप में किया जाता है। निरंतर उपयोग के लिए 2 विकल्प हैं।
बी) भवन का पुनर्निर्माण और दूसरा कार्यालय तल जोड़ना, निवेश की राशि। 150 हजार यूनिट.
पुनर्निर्माण से कार्यालयों के किराये के भुगतान के रूप में अतिरिक्त आय होगी।
अचल संपत्ति मूल्यांकन के दृष्टिकोण और तरीके।
मूल्यांकन प्रक्रिया:
· लागत प्रभावी दृष्टिकोण.
· तुलनात्मक दृष्टिकोण. तरीके:
बिक्री तुलना विधि (समायोजन विधि)
सकल किराया गुणक विधि जीआरएम (जीआरएम समान है)
· आय दृष्टिकोण
प्राइमो पूंजीकरण विधि
रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) विधि
मूल्यांकन के लिए लागत-आधारित दृष्टिकोण।
जमीन के एक टुकड़े की कीमत कितनी है?
निर्माणकार्य व्यय।
निर्माण का समय
माइनस घिसाव
भूमि की लागत को अलग से ध्यान में रखा जाता है।
किसी संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है= एसवी (प्रजनन लागत (सीजेड)) + पीपी (उद्यमी का लाभ) - संचित मूल्यह्रास + आरएसज़ू (भूमि भूखंड का बाजार मूल्य)।
भूमि भूखंड के बाजार मूल्य की गणना।भूमि का अनुशासन आर्थिक मूल्यांकन देखें। भूमि का मूल्यांकन इस धारणा को ध्यान में रखते हुए किया जाता है कि भूमि का प्लॉट खाली है।
सुधारों के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन के लिए लागत की गणना।पुनरुत्पादन लागत मूल्यांकन वस्तु बनाने के लिए उपयोग की जाने वाली सामग्रियों और प्रौद्योगिकियों का उपयोग करके मूल्यांकन वस्तु की एक सटीक प्रतिलिपि बनाने के लिए आवश्यक लागत है।
प्रतिस्थापन लागत मूल्यांकन तिथि पर उपयोग में आने वाली सामग्रियों और प्रौद्योगिकियों का उपयोग करके एक समान वस्तु बनाने के लिए आवश्यक लागत है।
प्रजनन और प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने की विधियाँ:
1. मात्रात्मक सर्वेक्षण विधि. एक अनुमान तैयार करना.
2. मूल्यांकन की जा रही वस्तु के लिए डिजाइन और अनुमान दस्तावेज का उपयोग।
मौजूदा अनुमान का उपयोग करना.
3. तुलनात्मक इकाई विधि. गणना एक मानक विशिष्ट भवन के एक घन मीटर (एक वर्ग मीटर) के निर्माण की कुल लागत पर आधारित है। लागत की गणना निम्न सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.
सी1- मूल्यांकन की जा रही वस्तु की प्रति इकाई मात्रा (क्षेत्र, लंबाई) के निर्माण की लागत। जानकारी का स्रोत यूपीवीएस (प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतक) का संग्रह है। यूपीएसएस (समग्र निर्माण लागत संकेतक)
V- निर्माण आयतन (वस्तु का क्षेत्रफल या लंबाई)।
केपी एक गुणांक है जो मूल्यांकन की वस्तु और एनालॉग वस्तु के बीच अंतरिक्ष-योजना और डिजाइन समाधान में अंतर को ध्यान में रखता है। स्रोत यूपीवीएस यूपीएसएस संग्रह का तकनीकी हिस्सा है।
क्रेग-क्लिम एक गुणांक है जो क्षेत्रीय निर्माण स्थितियों को ध्यान में रखता है। स्रोत संग्रह या कागजात का सामान्य हिस्सा है जो मूल्यांकन की तारीख पर प्रकाशित होता है।
किन्फ्ल एक गुणांक है जो आधार अवधि की कीमतों की तुलना में मूल्य स्तर में परिवर्तन को ध्यान में रखता है। मूल्य निर्धारण और निर्माण के लिए पर्म क्षेत्रीय केंद्र या यूराल के गैर-व्यावसायिक भागीदारी एनपी बिल्डर्स के स्रोत . आप न्यूनतम आर्थिक विकास के सूचकांकों का भी उपयोग कर सकते हैं। Ocenhik.ru
मूल्य वर्धित कर को ध्यान में रखते हुए गुणांक।
यूपीवीएस यदि भवन 1991 या 1984 से पहले बना हो, यदि इससे अधिक हो तो उचित नहीं है
यूपीएसएस को-इन्वेस्टमेंट कंपनी मॉस्को की कंपनी है।
व्याख्यान क्रमांक 2.
14 फ़ॉन्ट डेढ़ रिक्ति
तकनीकी पासपोर्ट, भूकर पासपोर्ट, स्वामित्व का प्रमाण पत्र।
30-40 पृष्ठ सैद्धांतिक भाग में हम मूल्यांकन से संबंधित और मूल्यांकन के बारे में सामान्य जानकारी लिखते हैं।
V=2537 मीटर घन
यूपीवीएस नंबर 23 तालिका 19. 1969 की कीमतों में 1 घन मीटर की लागत 22.8 रूबल है।
पर्म क्षेत्र प्रथम जलवायु क्षेत्र, 2 प्रादेशिक क्षेत्र से मेल खाता है।
क्षेत्रीय जलवायु गुणांक = 1.06 (संग्रह के तकनीकी भाग से)
Kinf=1.19*1.62*41.0214=79.452
यह मुड़ता है: 1,19 - 1969 के मूल्य स्तर से 1984 के मूल्य स्तर तक संक्रमण का गुणांक।
11 मई 1983 संख्या 94 की राज्य निर्माण समिति का संकल्प। मोटर परिवहन उद्यमों के लिए, 1.01 के गुणांक को ध्यान में रखते हुए।
1,62 - 1984 के मूल्य स्तर से 1991 के मूल्य स्तर तक संक्रमण का गुणांक, (क्षेत्रीय 1.02 को ध्यान में रखते हुए) 6 सितंबर, 1990 संख्या 14-डी के तत्कालीन यूएसएसआर की राज्य प्रणाली के पत्र का स्रोत परिशिष्ट।
41,0214 - औद्योगिक और नगरपालिका निर्माण के लिए 1991 के मूल्य स्तर से 2008 की पहली तिमाही की कीमतों में रूपांतरण कारक।
SV=С1*V*Kп*Kreg-clim*Kinfl.*Knds.=22.8*2537*1*1.06*79.452*1.18=5748414r.
किसी उद्यमी का लाभ निर्धारित करने की विधियाँ।
एक उद्यमी का लाभ किसी परिसंपत्ति की बिक्री मूल्य और उसके निर्माण की लागत के बीच का अंतर है, जो एक लाभदायक परियोजना के आयोजन और कार्यान्वयन के लिए बाजार-आधारित प्रीमियम को दर्शाता है।
लाभ संकेतक की गणना प्रजनन या प्रतिस्थापन की लागत के प्रतिशत के रूप में की जाती है।
1 विधि.ई.एस. ओज़ेरोव के सूत्र का उपयोग करके उद्यम लाभ की गणना करने की विधि।
पीपी=वाई*एन/2* [1+वाई*एन/3+सी0*(1+2वाई*एन/3+वाई*वाई*एन*एन/3)]।
निवेशित पूंजी पर रिटर्न की वाई-वार्षिक दर; नए निर्माण के लिए उधार दर का मूल्य एक मार्गदर्शक के रूप में काम कर सकता है
n निर्माण अवधि के दौरान वर्षों की संख्या है।
C0 भुगतान की कुल राशि में अग्रिम भुगतान का हिस्सा है।
n,C0- निर्माण एसएनआईपी 1.04.03-85 के लिए बैकलॉग मानकों के अनुसार स्वीकार किया जाता है। "इमारतों और संरचनाओं के उद्यमों के निर्माण में निर्माण अवधि और बैकलॉग का मानदंड।"
2 विधि.बाज़ार पद्धति. पीपी की गणना मूल्य के समान वस्तुओं की बिक्री पर बाजार डेटा के आधार पर की जाती है। यदि कुल निर्माण लागत समान वस्तुओं (भूमि की लागत + निर्माण लागत) के लिए जानी जाती है। फिर उनसे उद्यमी के लाभ की गणना करना और फिर बाजार के लिए उसका औसत मूल्य निर्धारित करना संभव है।
उदाहरण
3 विधि. निगरानी विधि. इस पद्धति में विभिन्न प्रकार की अचल संपत्ति के निर्माण के लिए रिटर्न की दर के बारे में बाजार सहभागियों का सर्वेक्षण करना शामिल है।
संचित टूट-फूट की गणना.
संचित मूल्यह्रास को किसी कारण से किसी वस्तु के मूल्य में कमी की विशेषता है। इस तरह के नुकसान शारीरिक टूट-फूट, कार्यात्मक अप्रचलन या बाहरी अप्रचलन से संबंधित हो सकते हैं।
टूट-फूट और अप्रचलन का निर्धारण करने की विधियाँ।
1 विधिबिक्री तुलना. विधि का सार समान वस्तुओं की मौजूदा कीमतों के साथ पुनरुत्पादन (प्रतिस्थापन) की लागत की तुलना करके किसी इमारत की टूट-फूट और अप्रचलन के बाजार मूल्यांकन की पहचान करना है।
इस पद्धति का उपयोग संचयी संचित मूल्यह्रास का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।
2 विधि. प्रभावी आयु विधि (जीवन काल विधि)।
एसएफजेड का भौतिक जीवन निर्माण शुरू होने से लेकर उसके विध्वंस तक है।
एसईएस का जीवनकाल वह अवधि है जिसके दौरान कोई वस्तु आय उत्पन्न करती है।
कालानुक्रमिक आयु संचालन की वस्तु के चालू होने से लेकर मूल्यांकन की तिथि तक की समयावधि है।
प्रभावी आयु - भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर, इसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन की तिथि पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए गणना की जाती है जो भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं; उम्र ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है, सामान्य विशिष्ट ऑपरेशन के मामले में प्रभावी उम्र कालानुक्रमिक उम्र के बराबर होती है।
शारीरिक टूट-फूट (FI) = EV/SEZh*100%
विधि 3. राज्य परीक्षा विधि. शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए उपयोग किया जाता है। विभागीय निर्माण मानक (वीएसएन) 53-86 (आर) की पद्धति के अनुसार तकनीकी परीक्षा द्वारा निर्धारित "शारीरिक टूट-फूट के आकलन के लिए नियम।"
मानकों के अनुसार, संरचनात्मक तत्वों और इंजीनियरिंग उपकरणों के संचित पहनने की मात्रा निर्धारित की जाती है, संरचनात्मक तत्वों के विशिष्ट वजन को यूपीवीएस यूपीएसएस के निर्माण की लागत के एकत्रित संकेतकों के संग्रह के अनुसार लिया जाता है।
| № | भवन तत्वों के नाम | बढ़े हुए संरचनात्मक तत्वों का विशिष्ट गुरुत्व (UPWS UPSS से) | किसी भवन तत्व की भौतिक टूट-फूट | किसी भवन तत्व की भौतिक क्षति का भारित औसत मूल्य |
| नींव | 8*40/100=3,2 | |||
| विभाजन की दीवारों | 13,2 | |||
| छत के स्लैब | 12,6 | |||
| मंजिलों | ||||
| उद्घाटन | 6,6 | |||
| मछली पकड़ने का काम | 8,8 | |||
| आंतरिक प्लंबिंग फिक्स्चर, विद्युत फिक्स्चर | 1,2 | |||
| अन्य | 2,4 | |||
| कुल | 53(निकटतम पूर्ण संख्या में पूर्णांकित) |
संचित घिसाव -यह सुधारों की प्रतिस्थापन या प्रतिस्थापन लागत में कमी है जो भौतिक विनाश या कार्यात्मक अप्रचलन के परिणामस्वरूप हो सकती है। मूल्यांकन के तरीके पहनें : आर्थिक जीवन की पद्धति (आर्थिक जीवन- यह समय की वह अवधि है जिसके दौरान सुधार के लिए मौद्रिक योगदान मूल्य में वृद्धि प्रदान करता है (संक्षेप में, भौतिक मूल्य)। अवशिष्ट आर्थिक जीवन -समय की वह अवधि जिसके दौरान कोई संपत्ति आय उत्पन्न कर सकती है। . कालानुक्रमिक (वास्तविक आयु)- निर्माण पूरा होने से मूल्यांकन की तारीख तक की समयावधि, प्रभावी आयु-जो संपत्ति दिखती है वह कालानुक्रमिक से भिन्न है।) Inak=Tef/Tek, जहां (Tef=Tek-Toek)।
विखंडन विधि: सभी प्रकार के टूट-फूट पर विस्तृत विचार और लेखांकन में: भौतिक(मूल तकनीकी और परिचालन गुणों के तत्वों का नुकसान), कार्यात्मक(सुधार की लागत का नुकसान), बाहरी(वस्तु का स्थान, परिवहन पहुंच) मूल्यह्रास को संदर्भित करता है हटाने योग्य, यदि इसके चिन्हों को ख़त्म करने की लागत वस्तु की लागत या उसके ख़त्म होने के बाद होने वाली उसके संचालन से होने वाली आय से कम है। मूल्यह्रास को अपूरणीय के रूप में वर्गीकृत किया जाता है यदि इसे ठीक करने की लागत संरचना के अतिरिक्त मूल्य की मात्रा से अधिक है।
7. शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण (हटाने योग्य, अपूरणीय)
प्राकृतिक और जलवायु कारकों और मानव गतिविधि के प्रभाव के परिणामस्वरूप संरचनाओं और समग्र रूप से इमारत की भौतिक टूट-फूट को उनके मूल तकनीकी और परिचालन गुणों (ताकत, स्थिरता, विश्वसनीयता) के नुकसान के रूप में समझा जाना चाहिए। भौतिक टूट-फूट को पुनर्प्राप्ति योग्य विलंबित मरम्मत वस्तुओं और गैर-वसूली योग्य वस्तुओं के रूप में परिभाषित किया जा सकता है जिनकी मरम्मत करना आर्थिक रूप से संभव नहीं है। हटाने योग्य शारीरिक टूट-फूटआमतौर पर इसे खराब रखरखाव के लिए जिम्मेदार ठहराया जाता है, इसलिए इसे कभी-कभी विलंबित मरम्मत भी कहा जाता है। क्रेता संरचना की सामान्य परिचालन विशेषताओं (कॉस्मेटिक मरम्मत) को बहाल करने के लिए तत्काल मरम्मत करेगा। ठीक न हो सकने वाली शारीरिक टूट-फूटउन पदों से मेल खाता है जिनका उन्मूलन वर्तमान में व्यावहारिक रूप से असंभव या आर्थिक रूप से अव्यवहार्य है। व्यवहार में, किसी संरचना के वे तत्व जिनमें अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट होती है, उन्हें दीर्घजीवी (उनका जीवनकाल इमारत के जीवनकाल से मेल खाता है या उससे भी अधिक) में विभाजित किया जाता है: नींव, भार-वहन करने वाली दीवारें, फर्श) और अल्पकालिक (जिसका भौतिक जीवनकाल होता है) समग्र रूप से भवन के जीवनकाल से कम है)। अबाधित शारीरिक स्थिति = शेष स्थिति क्रोनिक वजन / सामान्य आयु
शेष सेंट = सेंट पी
8. कार्यात्मक टूट-फूट का निर्धारण (हटाने योग्य, अपूरणीय)
कार्यात्मक पहनावा- यह संरचना के स्थान-योजना या संरचनात्मक डिजाइन और इस प्रकार के सुधार के लिए आधुनिक बाजार की आवश्यकताओं के बीच विसंगति के कारण सुधार की लागत का नुकसान है, शारीरिक टूट-फूट के समान, कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है। हटाने योग्य कार्यात्मक पहनावा- यह ऐसी टूट-फूट है, जिसे खत्म करने की लागत इसके उन्मूलन के परिणामस्वरूप प्राप्त आय से कम है। तत्व के प्रतिस्थापन और उन्नयन की आवश्यकता वाली कमियों के कारण हो सकता है अप्राप्य कार्यात्मक टूट-फूट- यह ऐसी टूट-फूट है, जिसे खत्म करने की लागत इसके उन्मूलन के परिणामस्वरूप प्राप्त आय से अधिक है।
कुल (संचित) मूल्यह्रास की गणना. विभिन्न प्रकार के टूट-फूट के एक साथ प्रभाव से मूल्य की कुल हानि सूत्र द्वारा निर्धारित की जाती है:
एसआई = 1 - (1 - एफआई) (1 - एफयू) (1 - वीयू)
कहां: एसआई - संचयी टूट-फूट; एफआई - शारीरिक टूट-फूट; एफयू - कार्यात्मक अप्रचलन (घिसाव); VU - बाहरी अप्रचलन (घिसाव)।
मूल्यांकित की जा रही संपत्ति की प्रत्येक वस्तु के लिए कुल मूल्यह्रास की राशि की गणना नीचे दी गई तालिका में प्रस्तुत की गई है।
तालिका 3.6.
मूल्यांकन वस्तुओं की संचयी टूट-फूट
|
मूल्यांकन वस्तु का नाम |
शारीरिक गिरावट, % |
कार्यात्मक अप्रचलन, % |
संचयी घिसाव, %. |
संचयी टूट-फूट, रगड़ना। |
|||
इस प्रकार, मूल्यांकन की गई वस्तुओं के कुल मूल्यह्रास की राशि RUB 74,630,441 थी।
लागत दृष्टिकोण के ढांचे के भीतर मूल्यांकन की वस्तुओं के बाजार मूल्य का अंतिम निर्धारण निम्नलिखित सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किया गया था:
आरएस = पीवीएस - इनाकोप
कहा पे: आरएस - अनुमानित लागत; पीवीएस - पूर्ण प्रतिस्थापन लागत; इनाकोप संचित घिसाव की मात्रा है।
लागत दृष्टिकोण के अंतर्गत संपत्ति के अनुमानित और बाजार मूल्यों का निर्धारण नीचे दी गई तालिका में प्रस्तुत किया गया है।
तालिका 3.7.
मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना
|
मूल्यांकन वस्तु का नाम |
पूर्ण प्रतिस्थापन लागत, रगड़ें। |
संचयी टूट-फूट, रगड़ना। |
अनुमानित लागत, रगड़ें। |
बाज़ार मूल्य, रगड़ें। |
|
|
साल्वाग्निनी C1/S4/P4 उत्पादन लाइन सहित: |
|||||
की गई गणना के परिणामस्वरूप, मूल्यांकन की तारीख 01/01/2010 के अनुसार लागत दृष्टिकोण के ढांचे के भीतर निर्धारित मूल्यांकित चल संपत्ति का बाजार मूल्य 45,800,000 रूबल है।
मूल्यांकित संपत्ति के परिसमापन मूल्य का निर्धारण करते समय, परिसमापन छूट मूल्य निम्नलिखित सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किए जाते हैं:
डीएल = (टीएल/टीआर - 1)2 ×ई-एई
दिए गए सूत्र का उपयोग करके परिसमापन छूट राशि का निर्धारण नीचे दी गई तालिका में प्रस्तुत किया गया है।
इस प्रकार, 24 जुलाई 2008 को मूल्यांकन की गई चल संपत्ति का परिसमापन मूल्य, पूर्णांकन को ध्यान में रखते हुए, है: आरयूबी 21,900,000, वैट सहित - आरयूबी 3,340,678।
मूल्यांकन की गई वस्तुओं की विशेषता तरलता की औसत डिग्री है, और उनकी औसत बाजार जोखिम अवधि 6 महीने है। चल संपत्ति के बाजार और परिसमापन मूल्यों के आकलन के अंतिम परिणाम नीचे प्रस्तुत किए गए हैं।
तालिका 3.8.
मूल्यांकन वस्तुओं का बाजार और परिसमापन मूल्य
सभी धारणाओं, सीमित परिस्थितियों और धारणाओं को ध्यान में रखते हुए, 01/01/2010 तक मूल्यांकन वस्तुओं का बाजार मूल्य (इस्तेमाल की गई प्रारंभिक जानकारी की सटीकता को ध्यान में रखते हुए पूर्णांकित) है: 32,700,000 (बत्तीस लाख सात सौ हजार) रूबल, वैट सहित - 4,988,136 रूबल। 01/01/2010 तक मूल्यांकन वस्तुओं का परिसमापन मूल्य (इस्तेमाल की गई प्रारंभिक जानकारी की सटीकता को ध्यान में रखते हुए गोल) है: 21,900,000 (इक्कीस लाख नौ सौ हजार) रूबल, वैट सहित - 3,340,678 रूबल।
निष्कर्ष
इस पाठ्यक्रम कार्य का उद्देश्य शुद्ध संपत्ति पद्धति के ढांचे के भीतर मशीनरी, उपकरण और वाहनों के मूल्य का आकलन करने के लिए सैद्धांतिक और पद्धतिगत नींव का अध्ययन करना और विशिष्ट उदाहरणों का उपयोग करके रूस में इस तरह के मूल्यांकन के अभ्यास को सामान्य बनाना था। इसके आधार पर, निम्नलिखित निष्कर्ष निकाले जा सकते हैं: इन वस्तुओं के मूल्य का आकलन करने के लिए वर्तमान प्रणाली की स्थिति पूरी तरह से विकसित नहीं है, घरेलू विज्ञान और अभ्यास में एक जटिल और विशिष्ट समस्या है।
उपकरण मूल्यांकन एक ऐसी प्रक्रिया है जिसका उद्देश्य उपकरण का उचित बाजार मूल्य ज्ञात करना है। उपकरण और परिवहन का मूल्यांकन करने की आवश्यकता अक्सर निम्नलिखित मामलों में प्रकट होती है: बिक्री, बीमा, प्रतिज्ञा का पंजीकरण, अधिकृत पूंजी में योगदान, आदि।
मूल्यांकन की वस्तुएं संचालन, संरक्षण, घरेलू, आयातित, सार्वभौमिक, विशिष्ट, मोटर वाहन, समुद्र, नदी, विमान आदि में उपकरण हो सकती हैं।
मशीनरी और उपकरण का बाजार मूल्य निर्धारित करने का मुख्य उपकरण लागत विधि है। लागत दृष्टिकोण प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है, जो मानता है कि एक विवेकपूर्ण खरीदार किसी संपत्ति के लिए समान संपत्ति के उत्पादन की लागत से अधिक भुगतान नहीं करेगा जो कि मूल्यांकित संपत्ति की गुणवत्ता और उपयोगिता के बराबर है। संपत्ति की प्रतिस्थापन लागत (प्रजनन या प्रतिस्थापन लागत) को आधार के रूप में उपयोग किया जाता है, जिसमें से संपत्ति के मूल्यह्रास के परिणामस्वरूप मूल्य में हानि को प्रतिबिंबित करने के लिए रकम घटा दी जाती है।
चूंकि मूल्यांकित अधिकांश संपत्ति मुक्त बाजार में काफी व्यापक रूप से उपलब्ध है, इसलिए इसकी प्रतिस्थापन लागत या प्रतिस्थापन लागत के बारे में जानकारी, जो इस मामले में अधिग्रहण लागत है, खुली और सुलभ है।
इस प्रकार, मशीनरी और उपकरणों के बाजार मूल्य की गणना तीन चरणों में की जाती है: वस्तु की प्रतिस्थापन लागत की गणना, संचित टूट-फूट का विश्लेषण और गणना (मूल्यांकन सिद्धांत में, टूट-फूट के तीन प्रकार होते हैं: भौतिक, कार्यात्मक और आर्थिक), बाजार मूल्य प्रतिस्थापन लागत और संचित टूट-फूट के बीच अंतर के रूप में निर्धारित किया जाता है मशीनरी, उपकरण और वाहनों की प्रतिस्थापन लागत निम्नलिखित तरीकों से निर्धारित की जा सकती है: लागत गणना विधि, लागत प्राप्ति विधि, समग्र संकेतकों का आकलन करने की विधि।
मशीनरी और उपकरण का मूल्यांकन करते समय, लागत दृष्टिकोण का उपयोग मूल्यांकित वस्तु की एक सटीक प्रति या मूल्यांकित वस्तु के समान वस्तु के पुनरुत्पादन या प्रतिस्थापन की लागत की गणना करने में होता है, जिसमें सभी प्रकार के टूट-फूट से मूल्य की हानि को घटाया जाता है। आंसू।
विशेष प्रयोजन मशीनरी और उपकरण, व्यक्तिगत ऑर्डर के लिए बनाई गई अनूठी वस्तुओं और बाजार पर कोई एनालॉग नहीं होने पर लागत दृष्टिकोण अक्सर एकमात्र संभव हो जाता है।
इस मूल्यांकन पद्धति के साथ मुख्य मुद्दा संचित मूल्यह्रास है - इसके मूल मूल्य की तुलना में संपत्ति मूल्य का कुल नुकसान। संचित मूल्यह्रास को मूल्यांकन तिथि पर मूल्यह्रास और उसके बाजार मूल्य को ध्यान में रखे बिना वस्तु की कुल प्रतिस्थापन लागत के बीच अंतर के बराबर मूल्य के रूप में परिभाषित करना सबसे बेहतर है।
वस्तु के मूल्य की हानि के कारणों के आधार पर संचित टूट-फूट को तीन प्रकारों में विभाजित किया जाता है: शारीरिक टूट-फूट, कार्यात्मक टूट-फूट और बाहरी टूट-फूट। पहले दो प्रकार के घिसाव हटाने योग्य और अपूरणीय हो सकते हैं। इस मामले में, मूल्यह्रास को हटाने योग्य माना जाता है यदि इसके परिसमापन की लागत वस्तु के बाजार मूल्य में योगदान से कम है।
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संपत्ति द्वारा और लागतकारें और मूल्यांकन परिवहन
कोषटेस्ट >> अर्थशास्त्र साफदृश्य और लागतकारें औरउद्यम। एक ओर, वस्तुएं अवश्य... आकलन और लागत, औरकारें मूल्यांकन परिवहनलागत . विशेष रूप से, विशिष्ट दृष्टिकोणों पर विचार किया जाता है,तरीकों अवश्य..., सिद्धांत और संगठनात्मक नींव अवश्य... ...
